Comprar en pozo (antes o durante la construcción) puede costar entre USD 1.300 y USD 45.000 menos que una unidad equivalente ya terminada en el mismo edificio o zona de Montevideo, según el barrio: la diferencia es mayor en zonas de precio más alto como Prado o Carrasco, y menor en barrios como Palermo. A cambio de ese descuento, el comprador asume el riesgo de obra (plazos, calidad final, eventuales atrasos) durante los meses o años que dura la construcción.
La demanda por unidades en pozo viene creciendo más rápido que la oferta: en el segundo semestre de 2025, las unidades en pozo representaron 45% de la demanda del mercado pero solo 32% de la oferta disponible. Un año antes, en el mismo semestre de 2024, la proporción de demanda sobre pozo había llegado a 60%. El barrio Cordón, en particular, concentra la mayor proporción tanto de oferta (15%) como de contactos de interesados (16%).
En el segundo semestre de 2025, las unidades en pozo representaron 45% de la demanda del mercado inmobiliario de Montevideo, pero solo 32% de la oferta disponible.
Tabla comparativa: pozo vs. unidad terminada
| Costo / Requisitos | Ventajas | Desventajas | |
|---|---|---|---|
| En pozo | Precio de lista con descuento respecto al valor terminado; pago habitualmente en cuotas durante la obra, con un saldo final contra entrega. El comprador entra antes de que exista la unidad física. | Precio de entrada más bajo, planes de pago más flexibles, potencial de revalorización a medida que avanza la obra y se acerca la entrega. | Riesgo de atraso en la entrega, exposición a cambios en el proyecto o en los materiales, y la unidad no se puede ocupar ni alquilar hasta el fin de obra. |
| Unidad terminada | Precio de lista más alto; se paga contra escritura y se puede mudar o alquilar de inmediato. | Certeza total sobre lo que se está comprando (metraje, calidad, vista), sin esperar tiempos de obra ni depender del desarrollador. | Precio de entrada más alto en la mayoría de los barrios, y menor margen de revalorización inmediata frente a una compra en pozo bien elegida. |
¿Cuál es la diferencia de precio entre pozo y terminado, barrio por barrio?
Según un relevamiento del mercado citado por la prensa económica, la brecha entre pozo y terminado en Montevideo varía fuerte según la zona: en Prado llega a unos USD 45.000, en Carrasco a USD 27.000, en La Blanqueada a USD 18.000, en Barrio Sur a USD 12.500 y en Pocitos a unos USD 11.800. En barrios con menor diferencia de precio entre pozo y terminado, como Parque Rodó, Cordón o Palermo, la decisión pesa menos sobre el bolsillo y más sobre cuánto tiempo está dispuesto a esperar el comprador.
¿Cómo se cubre el riesgo de obra al comprar en pozo en Uruguay?
La mayoría de los proyectos en pozo en Uruguay se financian mediante un fideicomiso de administración, donde los fondos de los compradores se destinan exclusivamente a la obra bajo la administración de un fiduciario independiente del desarrollador. No elimina el riesgo de atraso, pero sí reduce el riesgo de que el dinero se desvíe a otro destino. Antes de comprar en pozo conviene pedir el contrato de fideicomiso, el cronograma de obra y los antecedentes del desarrollador en proyectos anteriores.
En síntesis
La decisión entre pozo y terminado es, en el fondo, una decisión sobre cuánto vale para cada comprador la certeza inmediata frente al ahorro de precio. En barrios de alto valor como Prado o Carrasco, esa diferencia puede ser significativa; en otros, la brecha se angosta tanto que el riesgo de obra deja de compensar el ahorro.
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