Para alquileres de vivienda, lo que define el régimen legal no es cuándo se firma el contrato sino cuándo se construyó el edificio. Si el permiso de construcción es anterior al 2 de junio de 1968, el contrato cae bajo el Decreto-Ley 14.219 (régimen regulado: reajustes anuales, plazo mínimo de 2 años, y un desalojo de «buen pagador» que tarda hasta 1 año). Si el permiso es posterior a esa fecha, el contrato se rige por libre contratación: moneda, plazo y reajustes se pactan libremente entre las partes.
Esta distinción no es un detalle de archivo: condiciona en qué moneda podés fijar el alquiler, cada cuánto podés ajustarlo y, sobre todo, cuánto tiempo puede demandar recuperar el inmueble si el contrato vence y el inquilino no se va.
¿Qué determina si mi alquiler es régimen regulado o libre contratación?
El 2 de junio de 1968 es la fecha de corte que fijó el Decreto-Ley 14.219 al crear el régimen regulado. No importa cuándo se firmó el contrato de alquiler ni cuándo se mudó el inquilino: lo que importa es cuándo se construyó el edificio, según conste en el permiso de construcción registrado ante la Intendencia. Un edificio construido en 1965 sigue cayendo en el régimen regulado aunque el contrato se firme en 2026; un edificio construido en 2005 está en libre contratación aunque las partes nunca lo hayan discutido explícitamente. Antes de redactar un contrato o de prometer un plazo de desalojo a un propietario, conviene verificar el permiso de construcción del padrón en vez de asumir el régimen por la antigüedad aparente del edificio.
Tabla comparativa: los tres regímenes de arrendamiento de vivienda
| Costo / Requisitos | Ventajas | Desventajas | |
|---|---|---|---|
| Decreto-Ley 14.219 (regulado) | Aplica a edificios con permiso de construcción anterior al 2/6/1968. Alquiler en moneda nacional con reajustes anuales, plazo mínimo de 2 años. | Mayor previsibilidad y protección para el inquilino; certeza sobre cada cuánto se ajusta el precio. | Para el propietario, un desalojo de buen pagador con contrato vencido puede demandar hasta 1 año; menos libertad para fijar condiciones. |
| Libre contratación | Aplica a edificios con permiso de construcción posterior al 2/6/1968. Precio, moneda (nacional o extranjera, incluidas Unidades Indexadas) y plazo se pactan libremente entre las partes. | Flexibilidad total para ambas partes al negociar el contrato; es el régimen de la inmensa mayoría del stock de apartamentos modernos de Montevideo. | Al no tener un plazo de desalojo acortado propio, un desalojo por vencimiento de contrato sigue el procedimiento judicial general, sin el atajo del régimen sin garantía. |
| LUC sin garantía (Ley 19.889) | Exclusivamente para casa-habitación, sin ninguna garantía pactada, y con acuerdo expreso de ambas partes de someterse a este régimen (ver nuestra nota sobre desalojo exprés por la LUC). | Desalojo drásticamente más rápido: 30 días (buen pagador) o 6 días hábiles (mal pagador). | El propietario resigna toda garantía; el inquilino acepta un margen de reacción mínimo ante cualquier atraso. |
¿Qué es exactamente el «año de buen pagador» en un desalojo?
El «año de buen pagador» es el plazo de desalojo que corresponde cuando un contrato de alquiler vence y el inquilino —que pagó siempre en tiempo y forma— simplemente no se va. Bajo el régimen general (tanto en el Decreto-Ley 14.219 como en libre contratación, fuera del esquema LUC), ese plazo es de 1 año desde que el propietario inicia el trámite judicial de desalojo y se notifica la sentencia. Es, por lejos, el escenario más largo de todos: compárese contra los 20 días que corren si el mismo inquilino hubiera dejado de pagar el alquiler (mal pagador), o contra los 30 días / 6 días hábiles del régimen LUC sin garantía.
- El desalojo no es automático. El propietario tiene que iniciar la demanda judicial; recién desde la notificación de la sentencia empiezan a correr los plazos. No alcanza con que venza el contrato.
- «Buen pagador» se refiere exclusivamente al cumplimiento de pago, no a otras obligaciones del contrato. Un inquilino que pagó siempre pero generó otro tipo de conflicto (por ejemplo, conducta escandalosa) puede caer en plazos distintos y más cortos (15 días), que no deben confundirse con el del buen pagador por vencimiento de plazo.
Por qué esto le importa tanto al propietario como al inquilino
Para el propietario, saber de entrada si su inmueble cae en régimen regulado o libre contratación —antes de fijar el contrato— permite anticipar si un eventual desalojo por vencimiento va a tomar un año entero o si, alternativamente, conviene evaluar el régimen LUC sin garantía a cambio de resignar esa garantía. Para el inquilino, entender esta diferencia es saber con cuánto margen real cuenta si el contrato vence: no es lo mismo negociar una salida con un año de plazo que con 30 días.
El 2 de junio de 1968 es la fecha de corte: edificios con permiso de construcción anterior caen en el régimen regulado del Decreto-Ley 14.219; los posteriores, en libre contratación.
En síntesis
El régimen que rige tu contrato de alquiler no lo elige nadie el día de la firma: lo definió la fecha del permiso de construcción del edificio, muchas décadas antes. Antes de prometerle a un propietario (o de calcular como inquilino) cuánto puede demorar un desalojo, conviene confirmar en qué régimen cae el inmueble y, recién después, evaluar si el esquema LUC sin garantía tiene sentido para ese caso puntual.
¿Siguiente paso?
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