La Contribución Inmobiliaria y el Impuesto de Primaria son siempre obligación del propietario, aunque el inmueble esté alquilado —no son trasladables por contrato—. Los gastos comunes del edificio, OSE, UTE y los tributos domiciliarios bimensuales corren por cuenta del inquilino como gastos accesorios. Y en reparaciones, la regla del Código Civil es clara: lo locativo (desgaste por el uso diario) lo paga el inquilino; lo estructural —incluidas las humedades por vicio de construcción o antigüedad del edificio— lo paga el propietario.
Esta distinción evita buena parte de los conflictos entre inquilino y propietario, y conviene dejarla explícita en el contrato para no depender de la buena voluntad de ninguna de las partes llegado el momento.
¿Quién paga la Contribución Inmobiliaria en un alquiler?
La Contribución Inmobiliaria y el Impuesto de Primaria gravan la propiedad, no su uso. Por eso el sujeto pasivo legal es siempre el propietario, «aun cuando el inmueble se encuentre alquilado». No es una cláusula que se pueda pactar en contrario en el contrato de arrendamiento: aunque el inquilino aceptara pagarlo, la intendencia y DGI van a reclamarle la deuda al titular registral, no a quien vive en la propiedad.
Distinto es el caso de los tributos domiciliarios (la tasa municipal bimensual por servicios como recolección de residuos y alumbrado), que sí es moneda corriente pactar a cargo del inquilino como parte de los gastos accesorios del contrato.
¿Quién paga OSE, UTE y los gastos comunes del edificio?
Los servicios accesorios a la locación —OSE (agua y saneamiento), UTE (energía eléctrica) y los gastos comunes del edificio— se consideran, según el Decreto 990/974 que reglamenta la Ley de Propiedad Horizontal, «consumos generales y servicios accesorios a la locación», y se reparten entre los copropietarios en proporción a la superficie de cada unidad. En la práctica, quien ocupa el inmueble (el inquilino) es quien asume estos gastos corrientes mes a mes.
El punto más conflictivo: ¿quién arregla una humedad?
Acá es donde más fricción hay entre las partes, y el Código Civil uruguayo (arts. 1807 a 1819) es bastante más preciso de lo que se suele asumir:
- Reparaciones locativas (art. 1818 y 1819): a cargo del inquilino. Son los deterioros que la costumbre atribuye al uso diario —daños causados por el inquilino o quienes viven con él—. El artículo 1819 es explícito: la obligación del inquilino se limita a «mantener el edificio en el estado en que lo recibió».
- Reparaciones necesarias, no locativas (art. 1807): a cargo del propietario. El mismo art. 1819 excluye expresamente de responsabilidad al inquilino por deterioros que resulten de «vicios de construcción», de la antigüedad del edificio o de fuerza mayor —exactamente el escenario de una humedad estructural. En esos casos, el propietario está obligado a hacerse cargo, e incluso a reembolsarle al inquilino el costo si este debió repararla con carácter urgente y dio aviso oportuno.
La pregunta que define quién paga, entonces, no es «¿dónde está la humedad?» sino «¿por qué se originó?». Si es por mal uso o falta de ventilación del inquilino, es reparación locativa. Si es por un defecto constructivo o el desgaste propio del edificio, es responsabilidad del propietario.
Tabla resumen
| Concepto | ¿Quién lo paga? | Base |
|---|---|---|
| Contribución Inmobiliaria | Propietario (siempre, no trasladable) | Normativa de Contribución Inmobiliaria (IMM/intendencias) |
| Impuesto de Primaria | Propietario (siempre, no trasladable) | Ley 9.189/1934 y modificativas |
| Tributos domiciliarios (tasa municipal bimensual) | Inquilino, si así se pacta en el contrato | Práctica contractual habitual |
| OSE, UTE, gastos comunes | Inquilino, como gastos accesorios de la locación | Decreto 990/974 |
| Reparaciones locativas (desgaste por uso) | Inquilino | Código Civil, arts. 1818 y 1819 |
| Reparaciones estructurales, vicios de construcción, humedades por antigüedad | Propietario | Código Civil, arts. 1807 y 1819 |
La Contribución Inmobiliaria y el Impuesto de Primaria son siempre obligación del propietario, incluso con el inmueble alquilado, y no son trasladables por contrato al inquilino.
En síntesis
La regla general para no discutir cada mes: lo que es impuesto a la propiedad y lo que es estructural del edificio, lo paga quien es dueño del activo; lo que es consumo diario y desgaste por el uso, lo paga quien lo habita. Dejar esta distribución explícita por escrito en el contrato —y no dar por sobreentendido ninguno de estos puntos— ahorra la enorme mayoría de los conflictos entre propietario e inquilino.
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