El gasto común de un apartamento en Montevideo se calcula sumando todos los costos de mantener el edificio y sus servicios —sueldos del personal, electricidad y agua de espacios comunes, mantenimiento, seguros y fondo de reserva— y repartiéndolos entre las unidades según el porcentaje de copropiedad de cada una, fijado por sus metros cuadrados. Por eso dos edificios en el mismo barrio pueden tener gastos comunes muy distintos: no depende de la ubicación en sí, sino de cuántos servicios y amenities tiene ese edificio en particular.
El marco legal de los gastos comunes está en la Ley de Propiedad Horizontal (10.751) y su reglamentación específica de cálculo, el Decreto 990/1974. La administración del edificio presenta un presupuesto anual, lo aprueba la asamblea de propietarios, y después se liquida mes a mes según la cuota parte de cada unidad.
¿Qué incluye el gasto común según el "nivel" del edificio?
No hay dos edificios iguales, pero el mercado uruguayo suele agruparse en cuatro niveles de gasto común:
- Básico: ascensor, seguridad, parrillero/barbacoa y sueldo del personal de mantenimiento.
- Completo: lo anterior, más gimnasio, salón de usos múltiples (SUM), espacio de cowork, lavadero compartido y portería las 24 horas.
- Lujo: lo anterior, más piscina, spa, sauna, canchas deportivas y espacios verdes mantenidos.
- Extra lujo: lo anterior, más servicios de limpieza de espacios comunes y gerenciamiento profesional del edificio.
Un edificio básico suele tener gastos comunes levemente por encima del promedio de plaza; a partir de "completo" para arriba, cada amenity adicional empuja el gasto hacia arriba de forma directa, porque implica personal, mantenimiento de equipos o consumo de servicios que no tiene un edificio sin esas comodidades.
¿Por qué dos barrios con precios de venta parecidos pueden tener gastos comunes distintos?
La antigüedad y el equipamiento del edificio pesan más que el barrio en sí. Un edificio de pozo reciente en Cordón o Centro, con amenities completos, puede tener un gasto común más alto que un edificio sin ascensor ni amenities en un barrio de precio de venta similar. Por eso, al evaluar una compra o un alquiler, conviene pedir el detalle del gasto común de los últimos meses y no solo preguntar "cuánto es", sino "qué incluye": dos edificios con el mismo monto pueden estar entregando servicios muy distintos.
Cómo se reparte entre las unidades
El Decreto 990/1974 fija que el gasto común total se reparte en proporción al porcentaje de copropiedad que le corresponde a cada unidad según el reglamento de copropiedad del edificio —habitualmente calculado sobre los metros cuadrados—, salvo que el propio reglamento establezca otro criterio para gastos específicos (por ejemplo, el mantenimiento de un ascensor que solo sirve a ciertos pisos).
El Decreto 990/1974 fija que el gasto común total se reparte en proporción al porcentaje de copropiedad de cada unidad, habitualmente calculado sobre sus metros cuadrados.
En síntesis
El gasto común no es un número fijo por zona: es el resultado directo de la cantidad y calidad de servicios que tiene cada edificio en particular. Antes de comprar o alquilar, conviene pedir el desglose completo y comparar qué incluye cada monto, más que compararlo en abstracto contra el promedio de la plaza.
¿Siguiente paso?
Si vas a alquilar tu propiedad, el gasto común es una de las variables que más pesa en lo que realmente te queda. Calculalo con precisión.
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