Un propietario no residente que alquila una propiedad en Uruguay paga Impuesto a las Rentas de los No Residentes (IRNR), con una tasa de referencia del 10,5% sobre el alquiler bruto. A diferencia de un propietario residente (que declara y paga IRPF una vez al año), en este caso es el propio inquilino —si es residente— quien retiene ese porcentaje cada mes y lo deposita directamente en la DGI.
¿En qué se diferencia del IRPF que paga un propietario residente?
Un propietario residente en Uruguay tributa IRPF Categoría I sobre sus rentas de alquiler, con deducciones admitidas (como el propio Impuesto a Primaria) y una liquidación anual. El no residente, en cambio, no hace esa declaración anual: el impuesto se retiene mes a mes, operación por operación, con una lógica más simple pero sin las deducciones que sí puede aplicar un residente. Conviene confirmar la tasa vigente y las deducciones admitidas con un contador antes de fijar el valor neto esperado, porque la normativa tributaria uruguaya se actualiza con cierta frecuencia.
¿Qué pasa si el inquilino no es residente o es otra empresa?
Si quien alquila la propiedad no es un particular residente sino, por ejemplo, una empresa, el mecanismo de retención sigue aplicando con esa empresa como agente de retención. El caso más simple y frecuente —un particular residente alquilando a un propietario no residente— es el que cubre la gran mayoría de las situaciones reales en el mercado residencial de Montevideo.
La tasa de referencia del IRNR sobre alquileres es del 10,5% del monto bruto, retenida directamente por el inquilino residente antes de pagar el alquiler —no es el propietario quien hace el trámite ante la DGI.
¿Puede un convenio de doble imposición reducir esta tasa?
Sí: Uruguay tiene convenios para evitar la doble imposición firmados con varios países, y según el país de residencia del propietario, la tasa efectiva puede ser menor a ese 10,5% de referencia. Esto depende del convenio específico vigente con cada país y conviene revisarlo puntualmente con un contador, ya que no aplica de forma automática sin la documentación correspondiente.
En síntesis
Alquilar como no residente no es más complicado que hacerlo como residente, pero sí cambia quién paga el impuesto y cuándo: en vez de una declaración anual, es una retención mensual que hace el propio inquilino. Vale la pena conversarlo con un contador antes de fijar el valor de alquiler neto que se espera recibir.
¿Siguiente paso?
Si vivís en el exterior y querés alquilar tu propiedad en Uruguay, nos encargamos de la administración completa, incluida la coordinación con tu contador para la retención del IRNR.
Ver servicio de administración →Relacionado: así funciona el IRPF por alquileres para un propietario residente.