Si alquilás una propiedad en Uruguay como persona física, el ingreso paga IRPF a una tasa de 10,5% sobre el alquiler devengado (el monto que corresponde a cada período, se haya cobrado o no todavía). No es el mismo régimen que el IRPF por ganancia de capital al vender —ese sí tiene la opción entre método real (12%) y método ficto (1,8%)—: en el alquiler, la liquidación es más simple y no depende de cuándo se compró la propiedad. La vía principal para pagar menos (o nada) es que la unidad esté bajo el régimen de Vivienda Promovida, que puede exonerar total o parcialmente esta renta.
Es habitual encontrar en internet la confusión entre ambos regímenes, porque los dos involucran "IRPF" e "inmuebles". Pero son dos hechos imponibles distintos: uno grava el ingreso periódico de alquilar (rentas de capital inmobiliario), y el otro grava la ganancia obtenida al vender (incremento patrimonial). Qué régimen aplica depende de qué estás haciendo con la propiedad —alquilarla o venderla—, no de cuándo la compraste.
¿Cómo se liquida en la práctica el IRPF por alquileres?
- Base de cálculo: el alquiler bruto devengado en el período, antes de descuentos.
- Tasa: 10,5%, retenida o anticipada según el canal por el que se cobra el alquiler.
- Gastos deducibles: en ciertos casos se admite deducir conceptos documentados como la Contribución Inmobiliaria, el Impuesto de Primaria y las comisiones de administración, aunque el esquema exacto de deducciones conviene confirmarlo con un contador según cómo esté constituida la liquidación de cada propietario.
- Quién lo retiene: si el alquiler se cobra a través de una inmobiliaria o administradora, suele ser esta quien practica la retención y la vierte a la DGI; si se cobra de forma directa, el propietario tiene que hacer su propia liquidación.
Si el alquiler se cobra a través de una inmobiliaria o administradora, es esta quien suele practicar la retención del IRPF y verterla a la DGI; si se cobra de forma directa, el propietario tiene que hacer su propia liquidación.
¿Cuándo hay exoneración de IRPF por alquileres?
La exoneración relevante para el propietario particular es la de Vivienda Promovida (Ley 18.795): si la unidad tiene la declaratoria correspondiente y se cumple el destino de alquiler exigido, la renta puede quedar exonerada de IRPF total o parcialmente durante el plazo que fija la declaratoria —en muchos proyectos, el beneficio llega al 100% en los primeros ejercicios—. Fuera de ese régimen específico, no existe una exoneración general por el solo hecho de alquilar una vivienda común.
Lo que NO es: la confusión con el régimen de venta
Cuando vendés una propiedad y tenés una ganancia de capital, ahí sí existe la opción entre método real (12% sobre la ganancia efectiva) o método ficto (1,8% sobre el precio de venta, solo disponible si compraste antes del 1º de julio de 2007). Ese esquema de "real vs. ficto" no aplica al alquiler: es exclusivo de la venta. Si estás evaluando vender en lugar de seguir alquilando, conviene calcular ambos escenarios con números propios antes de decidir.
En síntesis
Alquilar como persona física en Uruguay significa, en la gran mayoría de los casos, pagar 10,5% sobre el alquiler devengado, sin las opciones de "real vs. ficto" que sí existen al vender. La única vía estructural para reducir esa carga es comprar (o convertir) la unidad bajo el régimen de Vivienda Promovida.
¿Siguiente paso?
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